НЕДВИЖИМОСТЬ СОЧИ ВЫШЛА НА ПЛАТО

НЕДВИЖИМОСТЬ СОЧИ ВЫШЛА НА ПЛАТО

Ведущие риэлторы города-курорта рассказывают о тенденциях рынка

В последние время в Сочи море чего понастроили, и сколько бы в город-курорт «не понаехали» свободные для продажи хоромы, полухоромы, четверть хоромы и совсем не хоромы в продаже будут всегда. Пусть и в городе-курорте ввели ограничение по этажности новостроек и затормозили строительный бум в районах «ближе к морю».На сегодняшний день общий информационный фон о сочинской недвижимости можно сформулировать одной фразой, которая смакуется на разнокалиберных интернет--плотформах. Караул: «Недвижимость в Сочи и на других курортах Краснодарского края стремительно дорожает!» 
А  по сути? На сколько, где и что за метрквадрытные надуваются в цене?  
На вопрос «на сколько» ответ в  размещенном на Облаках посте стреляет точной цифрой - 115 процентов! Однако «относительно цен какого года» идет сравнение непонятно даже профессиональным риэлторам. Если брать за основу 1967-й год, то это будут тысячи процентов, хотя легального рынка недвижимости тогда не было, но происходили скрытые продажи квартир, загримированные под обмен.
А теперь давайте «об этих процентах» резкого скачка цен на сочинскую недвижимость спросим напрямую у профессиональных риэлторов и аналитиков рынка. Что на самом деле творится с ценами на квартиры, дома и участки в Сочи – скачок, подъем или старт в открытый Космос…
Словом, поразбираемся в тонкостях и нюансах.

Юлия Усачева, генеральный директор Городского риэлтерского центра Сочи:
" С начала мая рынок недвижимости города Сочи находится в стагнации. Стоимость не растёт и, более того,  на многие объекты снижается. Анализ рынка, проведенный АН Городской Риэлторский Центр показывает, что стоимость на вторичное жильё в Сочи упала за последние месяцы на 10-12%. А ГРЦ имеет экспертизу и специализацию именно на вторичном рынке Сочи уже 24 года. Стоимость на земельные участки снизилась от 5 до 10%, в зависимости от расположения. Достаточно часто мы получаем предложения от инвесторов в строящихся объектах и стоимость на эти предложения доходят до 20% скидки от цены застройщика".
Конечно, на «цену недвижимости», а в Сочи она в любом случае сопоставима с затратами на саму стройку, активно влияет сам земельный участок, куСОЧИк, под строительство, однако и «золотая» земля Сочи, по мнению риэлторов теряет в цене, а сами «осваиватели участков» идут на значительные ценовые уступки…
Есть ли другое мнение по поводу «стагнации на сочинском рынке недвижимости»? В среде профессионалов - нет. Правда, нельзя исключать, что отдельные фешенебельные объекты в самых лакомых местах курорта Сочи, Олимпийском парке или Красной Поляне и могут демонстрировать некий ценовой подъём, но уж точно не прыжки на 115 процентов…
В этом смысле надо понимать, что город-курорт Сочи вытянулся на 145 километров вдоль Черного моря и больше чем на 40 км забрался в горы. Колебание цен на недвижимость происходит практически в полном соответствии с таким зонированием. И если задача найти «двушку» за 16 000 000 рублей в пешей доступности от горнолыжного подъемника элитного горного курорта, да еще и с золотым унитазом, привинченным к потолку, чтобы гости точно видели и завидовали, наверное, это можно сделать. Однако, и в таком АХовом элитном сегменте недвижимости цены взрывным образом давно не двигаются, ибо они изначально были запредельными…
Впрочем, послушаем профессионалов.
Анна Бароян, руководитель отдела продаж одного из адлерских агентств недвижимости.
«После ажиотажного спроса и резкого повышения цен ситуация на рынке недвижимости Сочи и Краснодарского края стабилизировалась. На данный момент происходит корректировка цен. Лето выдалось насыщенным на старты продаж новых комплексов. Сочи продолжает оставаться в тренде, по-прежнему лидирует спрос на сохранение и приумножение капитала. Безусловно, ценовой диапазон стал выше, но в рамках развития города и региона в целом, образование нового федерального округа Сириус с его мощной программой развития, появление нового горного кластера на Красной Поляне, цены стали такими, какими и должны быть на одном из лучших курортов России»
Впрочем, к цифрам. Например, на стадии строительства коттедж поблизости от новой федеральной территории Сириус стоил 26 млн.руб. После сдачи хором в эксплуатацию, цена взлетела до 45 000 000 рублей. То есть квадратные метры курорта Сочи обладают беспрецедентной инвестиционной привлекательностью, которая не снилась и никаким растущим вкладам в банках. Понимая это, свободный капитал со всей России давит на ограниченное пространство у моря и в горах, разогревая цены на недвижимость. Периодически создает «ценовые вспышки», которые в самые яркие моменты и слепят общественное мнение.

Анализируя рынок курортной недвижимость вот еще что надо понимать: есть большая ценовая разница в стоимости квадратного метра Сочи между недвижимостью с разным юридическим статусом в документах и районах курорта. Еще раз напомню, что Сочи город, растянутый на 145 километров вдоль Черного моря. Понятно, что  квартира или апартаменты «у пляжа», которые гарантируют шаговый доступ к морским волнам и устойчивый арендный спрос среди отдыхающих – это, как говорят в заграничной Одессе,  две большие разницы…
Приморские кв.м в  в разы дороже «двушки», хоть и в Сочи, но у «черта на куличиках». О цене квадратных метров, которые в курортном городе с гарантией приносят растущий пассивный доход, и вовсе трудно заикаться с какой-то математической точностью, ибо эта цена реальна только «здесь и сейчас» и вряд ли пойдет на снижение и, тем более, рухнет...
На сегодняшний день по оценкам риэлторов курорта «средняя температура по больнице» на рынке новых квадратных метров Сочи выглядит так: средняя «минимальная» цена 180 000 рублей кв. средняя «максимальная» цена 460 000 рублей кв.м. Средняя примерно 400 000 рублей квадратный метр. Я говорю о недвижимости из серии «покупай-живи» или «покупай-сдавай» в разных районах Сочи. И эти данные от профессионалов.
Такая цена «заморозилась» еще в начале лета 2021. Она не скачет, не прыгает и, тем более, не взрывается…
 Евгений Проскурин, вице-президент Гильдии риэлторов Сочи, руководитель аналитического центра Гильдии, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:
«К сожалению, информационная волна "роста цен недвижимости на всероссийском курорте все еще находится в стадии верхнего гребня, хотя и на изломе. И для этого есть три причины:
Первое, это традиционный для формирования информации по ценообразованию рынка недвижимости "длинный хвост", который возник на объективной динамике взрывного ажиотажного спроса в период декабрь 2020- май 2021 гг. и роста цены на 130-150 %, и даже по некоторым классам жилья в кратных величинах. И, хотя цены остановились еще в июне  и ценовое плато для этого периода рынка достигнуто, именно этот «информационный хвост» тянется в виде запроса в умах потребителей "насколько подорожала недвижимость в Сочи за эту неделю"? Это почти привычка. А привычки бывают бесполезные, и от них надо отучиваться.
Вторая причина - это формирование инвестиционного тренда. Сейчас время «быков» на сочинском wall street. Это огромный айсберг с блестящей верхушкой в виде 500K на выходе в конце 2021 года. Как формируется движение этого «айсберга» по океану жилищных комплексов Сочи и вычисление его вектора — это разработки нашего аналитического центра и привилегия профессиональных игроков и их клиентов - участников нашего сообщества. В целом же это искусственно создаваемый тренд. Однако,  это не значит, что он не реализуем в реалиях существующего рынка.
И, наконец, третья большая причина — это глобальные тренды. Давайте посмотрим, какие: консалтинговая компания Knight Frank сообщает, что Россия поднялась в мировом рейтинге роста цен на жилье, переместившись за год на 10 место,  недвижимость в стране подорожала на 14,4%. Средний годовой рост цен в 55 странах составил 9,2%. Темпы роста цен в десяти развитых странах мира в среднем достигли 12% за год – это в два раза больше значения 12 основных развивающихся экономик (+4,7%).

БУДЕТ ЛИ ОСЕННИЙ ЦЕНОПАД

Что мы имеем на сочинскую осень? Меняется ли тренд на «медвежий»?
Цены на новостройки в Москве в августе снизились на 3% по сравнению с июлем, выяснили аналитики ВТБ. А на вторичном рынке столицы  рост цен замедлился до 1% против 1,5% в июле. В Сочи эти цифры «зафиксировались» в точке, и находятся без роста уже 2-2,5 месяца. Подтверждением изменения тренда мы находим в открытых данных Домклика.  Например, на апрель 2021 года такой показатель как количество ипотечных сделок индексировался в вилке 500-1000 сделок, с долей первички в 20%, то уже в мае этот показатель индексироваться в вилке 100-500 сделок, с долей ниже — 17%. Стоимость сочинской вторички стабильно держится все лето 2021 года, и даже незначительно ползет вниз с 204 545 руб/кв.м. июня до 200 000 руб./кв.м. в августе…»
Сочи будет всегда «привлекательным кусочком» для инвестиций и периодически пугать «сумасшедшими ценами» на недвижимость или катастрофическим их обрушением. По большому счету это некая «биржевая игра» на повышение или понижение среди самих завсегдатаев этого рынка. Однако, если верить риэлторам, то ценовое плато на сегодняшний день достигнуто и больше нет вершины. Сочинским ценам на недвижимость придется спускаться вниз, подчеркивают аналитики этого чувствительного рынка.
И нам нет смысла им не верить.

Людмила СЕРГИЕНКО,

Гайнан БОЧКАРЕВ