Жить на курорте и у моря

Жить на курорте и у моря: цены на недвижимость Сочи всегда будут «сходить с ума», а потом выходить на плато

В последние время в Сочи море чего понастроили, и сколько бы в город-курорт «не понаехали» свободные для продажи хоромы, полухоромы, четверть хоромы и совсем не хоромы в продаже будут всегда. Пусть и в городе-курорте ввели ограничение по этажности новостроек и затормозили строительный бум в районах «ближе к морю».
Наконец-то принят новый Генеральный план развития Сочи и сам этот план предусматривает «упорядочивание рынка недвижимости» прописывает зонирование любых новостроек и правила возведения новых объектов курорта по районам.

На сегодняшний день общий информационный фон о сочинской недвижимости можно сформулировать одной фразой, которая смакуется на разнокалиберных интернет--платформах. Караул: «Недвижимость в Сочи и на других курортах Краснодарского края дорожает!» Сенсация? Нет. В летний курортный сезон этот «сенсационный» процесс происходит годами, просто теперь к нему добавился Генеральный план с понятными ограничениями.

 А  по сути? На сколько, где и что за метрквадрытные надуваются в цене?  На вопрос «на сколько» ответ в  размещенном на Облаках посте стреляют больше 10 процентов! Однако «относительно цен какого года» идет сравнение непонятно даже профессиональным риэлторам. Если брать за основу 1967-й год, то это будут тысячи процентов, хотя легального рынка недвижимости тогда не было, но происходили скрытые продажи квартир, загримированные под обмен.
А теперь давайте «об этих процентах скачков цен» на сочинскую недвижимость спросим напрямую у профессиональных риэлторов и аналитиков рынка. Что на самом деле творится с ценами на квартиры, дома и участки в Сочи – скачок, подъем или старт в открытый Космос…
Словом, поразбираемся в тонкостях и нюансах.

                  «ТРЁШКА» НА ПЛАТО
 

Например, некоторые риэлторы считают, что рынок недвижимости Сочи находится в стагнации. Я не буду называть фамилии этих авторитетных  специалистов (они люди не публичные), но приведу их мнения.
Руководитель одного из риэлторских агентств Сочи.
" Рынок недвижимости города Сочи периодически находится   стагнации. Стоимость не растёт и, более того,  на многие объекты снижается. Анализ рынка показыет что стоимость на вторичное жильё в Сочи периодически падает месяцы на 10-12%. Стоимость на земельные участки снижается от 5 до 10%, в зависимости от места расположения. Достаточно часто мы получаем предложения от инвесторов в строящихся объектах и стоимость на эти предложения доходят до 20% скидки от цены застройщика".
 

Конечно, на «цену недвижимости», а в Сочи она в любом случае сопоставима с затратами на саму стройку, активно влияет сам земельный участок, куСОЧИк, под строительство, однако и «золотая» земля Сочи, по мнению риэлторов теряет в цене, а сами «осваиватели участков» идут на значительные ценовые уступки…
Есть ли другое мнение по поводу «заморозков» на сочинском рынке недвижимости». В среде профессионалов - нет. Правда, нельзя исключать, что отдельные фешенебельные объекты в самых лакомых местах курорта Сочи, у Олимпийского парка или Красной Поляне всегда  будут  демонстрировать некий ценовой подъём, но уж точно не прыжки на 115 процентов…
 

Однако всем надо понимать, что город-курорт Сочи вытянулся на 145 километров вдоль Черного моря и больше чем на 40 км забрался в горы. Колебание цен на недвижимость происходит практически в полном соответствии с таким зонированием. И если задача найти «однушку» за 16 000 000 рублей в пешей доступности от горнолыжного подъемника элитного горного курорта, да еще и с золотым унитазом, привинченным к потолку, чтобы гости точно видели и завидовали, наверное, это можно сделать. Однако, и в таком АХовом элитном сегменте недвижимости цены взрывным образом давно не двигаются, ибо они изначально были запредельными…
Впрочем, послушаем профессионалов.
 

Руководитель отдела продаж одного из адлерских агентств недвижимости.
«После ажиотажного спроса и резкого повышения цен ситуация на рынке недвижимости Сочи и Краснодарского края стабилизировалась. На данный момент происходит корректировка цен. Лето всегда насыщено «стартами  продаж» новых объектов. Сочи продолжает оставаться в тренде, по-прежнему спрос ориентирован на сохранение и приумножение капитала. Безусловно, ценовой диапазон стал выше, но в рамках развития города и региона в целом, образование нового федерального округа Сириус с его мощной программой развития, появление нового горного кластера на Красной Поляне, цены стали такими, какими и должны быть на одном из лучших курортов России.»
 

Впрочем, к цифрам. Допустим, на стадии строительства коттедж поблизости от новой федеральной территории Сириус стоил 26 млн.руб. После сдачи хором в эксплуатацию, цена взлетела до 45 000 000 рублей. То есть квадратные метры курорта Сочи обладают беспрецедентной инвестиционной привлекательностью, которая не снилась и никаким растущим вкладам в банках. Понимая это, свободный капитал со всей России давит на ограниченное пространство у моря и в горах, разогревая цены на недвижимость. Периодически создает «ценовые вспышки», которые в самые яркие моменты и слепят общественное мнение.

                      ИНФОРМАЦИОННЫЙ ХВОСТ
 

Анализируя рынок курортной недвижимость вот еще что надо понимать: есть большая ценовая разница в стоимости квадратного метра Сочи между недвижимостью с разным юридическим статусом в документах и районах курорта. Еще раз напомню, что Сочи город, растянутый на 145 километров вдоль Черного моря. Понятно, что  квартира или апартаменты «у пляжа», которые гарантируют шаговый доступ к морским волнам и устойчивый арендный спрос среди отдыхающих – это, как говорят в заграничных городах,  две большие разницы…
Приморские кв.м в  в разы дороже «двушки», хоть и в Сочи, но у «черта на куличиках». О цене квадратных метров, которые в курортном городе с гарантией приносят растущий пассивный доход, и вовсе трудно заикаться с какой-то математической точностью, ибо эта цена реальна только «здесь и сейчас» и вряд ли пойдет на снижение и, тем более, рухнет...
 

На сегодняшний день по оценкам риэлторов курорта «средняя температура по больнице» на рынке квадратных метров Сочи выглядит так: «минимальная» цена 180 000 рублей кв.м., «максимальная» 610 000 рублей кв.м. Средняя примерно 400 000 рублей квадратный метр. Я говорю о недвижимости из серии «покупай-живи» или «покупай-сдавай» в разных районах Сочи. И эти данные от профессионалов.
 
Опытный аналитик рынка сочинской недвижимости.
«К сожалению, информационная волна "роста цен недвижимости на всероссийском курорте частно переходи «в стадию верхнего гребня», хотя и, бывает, на изломе. И для этого есть три причины:
Первое, это традиционный для формирования информации о ценообразованию рынка недвижимости "длинный хвост", который сказался на объективной динамике взрывного ажиотажного спроса в период декабрь 2020- май 2021 гг. и роста цены на 130-150 %, и даже по некоторым классам жилья в кратных величинах.

 Именно этот «информационный хвост» тянется в виде запроса в умах потребителей "на сколько подорожала недвижимость в Сочи за эту неделю"? Это почти привычка. А привычки бывают бесполезные, и от них надо отучиваться.

Вторая причина - это формирование инвестиционного тренда. Это огромный айсберг с блестящей верхушкой, порой в виде 500K на выходе. Как формируется движение этого «айсберга» по океану жилищных комплексов Сочи и вычисление его вектора — это  привилегия профессиональных игроков и их клиентов. В целом же это искусственно создаваемый тренд. Но это не значит, что он не реализуем в реалиях существующего рынка…
 
И, наконец, третья большая причина — это глобальные тренды.

Приморский и горнолыжный курорт с развитой инфраструктурой будет всегда «привлекательным куСОЧИком для инвестиций и периодически пугать «сумасшедшими ценами» на недвижимость. Однако, если верить некоторым риэлторам, то ценовое плато на сегодняшний день достигнуто и больше нет вершины. Сочинским ценам на недвижимость придется спускаться вниз, подчеркивают опытные аналитики этого чувствительного рынка.
 И мне нет смысла им не верить.
 

Геннадий БОЧКАРЕВ
 

Автор: Гайнан Бочкарёв in Winton on the Green on May 14, 2019, and updated on March 1, 2023.