Апарт-отели Черноморского побережья: как частному инвестору не попасть в ловушку

Апарт-отели Черноморского побережья: как частному инвестору не попасть в ловушку

На побережье Краснодарского края, Крыма и в других курортных регионах реализуются десятки и теперь даже сотни инвестиционных проектов с привлечением денег частных инвесторов. Однако вместе с этим растёт и число споров, конфликтов, а иногда и судебных разбирательств...
Что важно учесть и какие шаги предпринять, чтобы апарт-отель не стал «ловушкой для инвесторов» – выясняли в Ассоциации Отельеров АМОС.

Строительство и запуск апарт-отелей со множеством собственников – новая сфера для страны в целом, лидером в России является Краснодарский край (Сочи) и Санкт-Петербург. На данный момент доля апарт-отелей в общем объёме качественных средств размещения России составляет 13%. Что касается конкретных цифр, то в августе объём качественного номерного фонда апарт-отелей составляет почти 20 тыс. ед.

Строятся и вводятся в эксплуатацию и новые объекты. Лидером традиционно является Краснодарский край. Здесь расположено 49% строящихся апарт-отелей. При этом ряд проектов уже реализован, есть и хорошие примеры и, увы, не очень удачные. В некоторых отношения между инвесторами и Управляющими компаниями дошли до судебных разбирательств. Так, например, в апреле 2025 года около 900 участников строительства сочинского апарт-отеля «Горизонт» в Адлерском районном суде защитили свои права на недвижимость. Признать их договоры долевого участия недействительными пыталась компания местного девелопера.

Ещё одна проблема – завышенные ожидания инвесторов и обман со стороны застройщика. Вместо обещанного дохода в миллионы рублей в год с номера, инвесторы получают, в лучшем случае 300-400 тысяч в год или ещё меньше. Но такая доходность – это, фактически провал проекта.

– Уже сейчас всем участникам рынка стоит внимательно присмотреться к реальным кейсам, чтобы извлечь уроки и никак не допустить превращения своего проекта в кладбище инвесторов, а тем негативным проектам, которые уже сложились, нужно срочно менять подход к работе УК или даже всю УК и экстренно корректировать свою маркетинговую политику для купирования кризиса и выхода на траекторию развития, – считает Дмитрий Богданов, председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС.

Виной завышенных ожиданий – агрессивная реклама со стороны продавцов апартаментов и агентов по недвижимости. В попытке продать побыстрее и подороже, они обещают инвесторам «золотые горы». На деле же получается, что цифры окупаемости объекта иногда взяты просто из воздуха. Разрешать ситуацию приходится Управляющим компаниям.

– Главная задача управляющей компании – обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость, – объясняет Антон Бодокия, заместитель руководителя комитета по развитию рынка управляющих компаний Ассоциации Отельеров АМОС, сооснователь и Управляющий партнёр компании Adamand Resort. – Но отделы продаж и агенты по недвижимости зачастую манипулируют цифрами, сознательно не показывают какие-то дополнительные операционные расходы. Самое простое – это посчитать, что дважды два равно четыре. Вот сутки стоят 10 тысяч рублей, 30 дней в месяц, загрузка 70%. Умножайте и получайте свой доход! Однако нужно помнить о том, что выгоду невозможно получить круглый год. Есть период высокого сезона, а есть межсезонье. Осенью и весной гарантировать 100% загрузку практически никто не в силах. Поэтому доход собственника апартаментов имеет аналогичную сезонность. И эти условия нужно учитывать при расчёте окупаемости.

Для примера можно привести распределение годового дохода собственников апартаментов в Центральной части Сочи на расстоянии 1 километр от моря. Как отмечает Антон Бодокия, можно увидеть следующую картину доходов:

Первый квартал приносит лишь 10% годового дохода.
Второй квартал увеличивает эту долю до 25%.
Третий квартал является пиком сезона с 50% годового дохода.
Четвёртый квартал замыкает год с 15% дохода.

Основной доход всё же приходится всего лишь на три месяца,
Председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, вице-президент Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ) Дмитрий Богданов отмечает:

– Для того, чтобы апарт-отелю не стать «кладбищем для инвесторов» крайне важно на начальных этапах либо сразу после осознания проблемы пригласить опытных экспертов из гостиничной и курортной сферы. Важно разработать правильную Концепцию курортного комплекса, грамотно соблюсти технологию обслуживания гостей, разделения потоков, формирования гостиничной услуги для разных целевых аудиторий. Важно учесть и наличие помещений для оказания услуг, для персонала и необходимую для отеля инфраструктуру. И только при грамотном подходе к делу возможно обеспечить достойный возврат на каждый вложенный рубль. Мало привлечь инвестиции, хотя и это очень непростое и важное дело. Но еще важнее обеспечить инвесторам обещанное. Это однозначно возможно и Ассоциация Отельеров АМОС готова помочь инвесторам, девелоперам и всем сопричастным в этом непростом, но столь важном дл наших курортов деле.

Для потенциальных инвесторов Сочи – один из самых привлекательных туристических городов России. И курорт даёт возможность заработать. Но только в том случае, если будущий инвестор получит реальную информацию о доходности объектов и будет внимательно выбирать объект, в который хочет инвестировать свои средства.

Пресс-служба Ассоциации Отельеров АМОС,
специально для «Сочи-новости»

Автор: Пресс-служба Ассоциация Отельеров АМОС, специально для «Сочи-новости» в Сочи на дату 13-08-2025 18:00:43, внесены правки 13-08-2025 20:54:10.