Переезд сочинца в Сочи

ПЕРЕЕЗД СОЧИНЦА В СОЧИ: выбирая новое жилье в любимом городе надо быть очень внимательным, сверив «свой объект недвижимости» с Генеральным планом и в Гильдии риэлторов. И можно ли коренных местных жителей защитить от давления капитала на сочинский рынок жилья

Все равно рано или поздно мне надо переезжать. Дело не в том, что взбрендилось вдруг сменить район внутри города или добавить свободных квадратных метров жилой площади. Дело совсем в другом: квартира на два «долевых» собственника требует решения вопроса принципиальным образом и обжитые доли надо превратить в две новые квартиры.

Что, знакомая ситуация?..

Понятно, что такой непростой вариант требует изучения рынка сочинской недвижимости, чем я в свободное от работы время занимаюсь дотошно и, естественно, сложил собственное мнение о рынке недвижимости в дорогом и любимом городе-курорте.
Через пару дней обзвона «новостроек» и общения с продавцами недвижимости разного возраста и уровня компетенции стало ясно, что недвижимость в Сочи делится на несколько неофициальных категорий. Например, есть  готовые дома, которые почему-то надо вводить в эксплуатацию «через суд». Есть новостройки с «частичными документами», что подразумевает доведение этих документов до целого состояния.

Вникнув в суть сочинского новостроечного вопроса по случаю личной крайней необходимости, я понял, что некоторые местные риэлторы переехали в Сочи совсем недавно и вместе со мной ищут себе новостройку для нормального постоянного жительства.Понятно, что они закладывают в цену объекта маржу, для скорейшего решения своего личного вопроса. Скажем прямо: уровень зарплат не бизнес- сочинцев вряд ли позволяет им покупать квартиры в родном городе, и, чаще всего продавцы, приобретатели и строители сочинской недвижимости – это «новые горожане». Те, кто вкладывается в места под солнцем, в СОЧные проекты, накопив деньжат в других высоко оплачиваемых регионах.

Может быть, поэтому не знание местными риэлторами «карты местности» гостю Сочи и не бросается в глаза. В результате этим вежливым людям-риэлторам приходиться показывать короткие дороги к продаваемым ими объектам, ибо китайские навигаторы путаются в наших закоулках. А все попытки добраться «до самого главного застройщика» блокируются, да и некоторые из них«просто строят в Сочи», находясь на другом конце Света.

Понятно, что риэлтор без жилья вкручивает в цену вопроса свои «жилищные» бонусы, что, мягко говоря, не способствует снижению ценовых категорий сочинской недвижимости. Не от того ли в Большом Сочи   есть пустующее, простающее и не достроенное жильё?
Знакомясь с рынком жилой недвижимости любимого города, лично я разделил увиденные объекты на несколько простых категорий:
а. Готовые дома с проблемными документами по введению их в эксплуатацию.
б. Строящиеся дома с превышением разрешенной этажности и попавшие по этой причине в черный список администрации и под суд.
в. Готовые дома, легализация которых требует дополнительных административных решений.
г. Строящиеся дома «на авось» в надежде «потом все решить».
д. Брошенные недостроенные дома из-за проблем у застройщика и собственника.

Понятно, что в эти, очень условные категории, я не включаю дома, которые построены в полном соответствии с действующим законодательством, разрешениями и утвержденным проектом. Естественно, на рынке преобладают застройщики, у которых полный легальный пакет документов на строительство, хотя не берусь судить о процентном соотношении таких преобладателей. Конечно, я понимаю, что таковых море и, стало быть, ссылки на то, что «официальные разрешения в Сочи не добыть», лишь отговорка и лукавство…

Однако, всё еще присутствие на рынке недвижимости «черных» и «серых» новостроек соблазняет риэлторов на монетизацию гарантий того, что «у этого дома все документы в порядке», позволяя надувать цены за «отсутствие проблем с документами.»
Ничего личного, просто бизнес…
Такая вот выстраивается новостроечная тема. Как тут не вспомнить советские времена, когда сочинский горисполком имел в структуре Управления жилищного строительства, целый отдел по распределению жилья, который следил за ходом выполнения жилищной программы по всему городу и деревне. Все стройки контролировались тотально. Представить, что кто-то воткнет небоскреб на свой страх риск и потом выйдет решение о его сносе не могу даже представить. Все это «строительство» было бы развалено на уровне фундамента, то есть на корню, при появлении первой машины с бетоном на земельном участке, а не выявлено задним числом на уровне восьмого этажа.

Сочи не имеет права быть «городом недостроек» и обманутых дольщиков. И главный документ, который прекратит этот хаос – это новый Генеральный план развития Сочи.
Он принят.
Наш любимый и всесезонный курорт – это узнаваемый в мире российский бренд и, стало быть, любые недостатки и недостройки бросают тень на реальность усилий государства по решению главной проблемы всех поколений россиян - обеспечением граждан не только бесплатными гектарами земли на Дальнем Востоке, но квадратными метрами жилья в городах, где они хотят жить оседло и подальше от Северного Полюса…

Что и говорить, пару лет назад тема со стройками и нелегальными застройками в Сочи  стала настолько болевой, что в городе решили проводить ежегодный бесплатный семинар «Дни недвижимости» для жителей и профессиональных участников рынка, который посвящают изменениям в гражданском, земельном и налоговом законодательствах…  
Большим подспорьем вывода из тени курортной недвижимости стала Гильдия  Риэлторов Сочи, руководители ведущих агентств недвижимости,  где разработали целую Инструкцию по приобретению квартиры в Сочи. Более того, именно в Сочи стали проводить Всероссийский конгресс по недвижимости, что, наверняка, не случайно…

Повторюсь, огромным подспорьем в «застроечном»  вопросе станет Генеральный план.  В городе полным ходом идет  генеральная «приборка» на рынке недвижимости. Все замороженные дома надо доведут  до ума, и в первую очередь те, которые еще вчера возвышались  над городом своим пустующем многоэтажьем. Надо оживлять «мертвые новостройки», предпринимать усилия не только в формате «Сочи под снос», но и в том формате, чтобы административные решения направить на быстрейшую достройку и введение в эксплуатацию брошенных и заброшенных жилых сочинских домов, понимая, что это очень чувствительная социальная задача,  решение которой для властилюбого уровня тема №1, ибо за любым недостроенным или не введенным в эксплуатацию домом стоят ни в чем не повинные люди, зачастую отдавшие последние или кредитные деньги за то, чтобы просто нормально жить.

И в заключении очень непростой вопрос о самих коренных сочинцах, тех для кого Сочи – навсегда малая Родина. Да, многие занимаются бизнесом, и, наверное, это позволяет им «улучшать жилищные условия», добавив чуточку ипотечным кредитом. А как быть тем, «в доску местным аборигенам», кто по уровню зарплат находится в лучшем случае в «средней категории» по доходам? В таких  случаях ипотеку надо оформлять еще в детском саду…
К чему  я клоню? Да не клоню, а призываю администрацию города-курорта подумать над какой-нибудь льготной программой улучшения жилищных условий коренных жителей курорта с  обыкновенными доходами. Не все они в льготных категориях, не все они врачи и учителя. Понятно, «льготная ипотека» для «средних соичнцев» не может быть государственной программой, а должна быть инициирована властями города-курорта, которые и «пришли во власть» исключительно благодаря  местным жителям. 

И, наверняка, понимают, о чём я говорю…
Сочинцы должны иметь право и возможность переехать в лучшее жильё,  хотя бы один раз в жизни.

Гайнан БОЧКАРЕВ

Автор: Гайнан Бочкарёв in Winton on the Green on May 14, 2019, and updated on March 1, 2023.