ПОСОВЕТУЙТЕСЬ С ЮРИСТОМ

ПОСОВЕТУЙТЕСЬ С ЮРИСТОМ

Добрый день! Занимаюсь юридической практикой 10 лет. Мне нравится познавать и пробовать новое, но с опорой на уже сложившийся опыт - как свой, так и своих коллег «по цеху». Меня зовут Алексей Спелов.

Юристы - не врачи, но помощь людям, оказавшимся в сложной правовой ситуации - основная задача, к которой я возвращаюсь изо дня в день.

Участие в таком проекте как «Сочи-Новости» - это новый вызов, который соответствует целям на текущей стадии моей жизни. Ощущаю потребность поделиться с людьми информацией о правовых нюансах нашей жизни. Готов помочь словом и делом. Пишите, звоните по телефону +7 967-329-20-81.

В 2017 году я окончил юридический факультет Саратовского государственного университета. Сначала получил квалификацию «бакалавр», потом – «магистр».

С 2015 года, ещё не окончив вуз, стал заниматься юридической практикой.

После военной службы работал помощником адвоката и юристом в Адвокатском бюро «Присяжный поверенный» города-курорта Сочи.

В середине 2025 г. открыл свою юридическую практику в Краснодаре.

За эти 10 лет юридической практики занимался различными судебными спорами, досудебной работой, сопровождал текущую хозяйственную деятельность различных организаций и предпринимателей, осуществлял правовую поддержку в ходе подготовки к заключению различных сделок, проводил правовой анализ различных объектов недвижимости.

С 2024 года веду небольшой канал на сервисе «ЯндексДзен» (ЮрТрёп - https://dzen.ru/yurtrep).

В проекте «Сочи-Новости» предполагаем сделать ряд публикаций в области права по вопросам, наиболее интересным и актуальным для города Сочи.

Сегодня, в очередной публикации затрону тему, к которой приходится все чаще обращаться в моей юридической практике.

Случаев заключения предварительных договоров в настоящее время - огромное количество. Часто предварительные договоры заключают при продаже недвижимости и транспортных средств. Нередко в практике встречаются предварительные договоры, сопровождающие крупные проекты.

Как правило, предварительный договор заключают, чтобы хоть как-то перенести текущие отношения и текущие договорённости сторон на бумагу.

Но предварительный договор не так прост, как может показаться на первый взгляд. Предлагаю в общих чертах разобраться в этом вопросе.

С точки зрения юриста предварительный договор - организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. В связи с этим следует понимать, что предварительный договор основным не является и таковым стать не может.

Пример: продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи автомобиля с условием о заключении основного договора до 1 декабря 2025 г. По предварительному договору и продавец, и покупатель вправе требовать только заключить основной договор, но не передать автомобиль или потребовать оплаты цены основного договора.

О чём важно помнить? Стороны должны понимать, по поводу чего они готовы заключить основной договор (предмет договора). При этом предмет договора должен быть описан достаточно детально (даже если на момент предварительного договора имущество, в отношении которого заключается предварительный договор, ещё не существует). В противном случае предварительный договор будет беспредметным. Основной договор в отношении неопределённого предмета заключить не удастся. По такому договору стороны, с точки зрения права, просто не понимают о чём договариваются.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не будет. Это общее правило.

Исполнение предварительного договора купли-продажи = заключение основного договора в обусловленный срок. Если основной договор не был заключён – это результат нарушения какой-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Виновная сторона может быть понуждена к заключению основного договора в судебном порядке.

Нужно также быть осторожными в вопросах передачи денежных средств по предварительному договору.

Как правило, используются две формы платежей: аванс или задаток.

Следует чётко отграничивать эти две категории друг от друга, так как последствия они влекут разные.

Условиями предварительного договора предусмотрено внесение аванса. Такой вариант не запрещён законом. Аванс рассматривается как часть платежей в счёт цены товара, работы или услуги по основному договору. В подавляющем большинстве случаев производится зачёт внесённого аванса в счёт оплаты цены договора.

В случае, если стороны не пришли к согласию о заключении основного договора или такой договор не был заключён по иным причинам, аванс, как правило, возвращается лицу, которое его внесло, в том же самом размере.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом важно установить, кто ответственен (виновен) в незаключении основного договора.

Разберём на примере. Если покупатель внёс задаток и по его вине не был заключён основной договор в установленный срок, то покупатель теряет задаток (сумма задатка остаётся у продавца). Если продавец виновен в не заключении основного договора, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Стороны, заключая предварительные договоры, часто не до конца осознают в какие правоотношения они вступают и для каких целей совершают такие сделки. Путаница порождает судебные тяжбы. Судебных споров, связанных со взысканием сумм задатка, понуждением к заключению основного договора или взятии обязательств осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимость - огромное количество.

Если Вы собрались совершить важную сделку и заключаете предварительный договор, обратитесь к квалифицированным специалистам. Вы получите из первых рук достоверную информацию об особенностях, которые могут стать определяющими в решении о заключении сделки.

Алексей СПЕЛОВ,
юрист

Автор: Алексей СПЕЛОВ, юрист в Сочи на дату 09-12-2025 17:09:56, внесены правки 09-12-2025 17:23:13.